Alkmaar – Een groep bouwbedrijven wil landelijk het vastgoedonderhoud van corporaties, scholen en zorginstellingen overnemen. Het verdienmodel is de kostprijs plus een kleine marge. “We zijn niet van de quick wins.”

De groep mannen aan de vergadertafel in het kantoor van Kesselaar & Zn op een industrieterrein in Alkmaar is divers. Schilders, dakdekkers, architecten, elektrotechnici, een jurist, aannemers en een adviseur. Twee dingen hebben ze gemeen op deze dinsdagmorgen om 8 uur. Ze hebben een bak koffie voor zich, en ze willen af van de oude bouw met zijn uitknijpen, de veel-te-laat-betalenspelletjes en het wantrouwen. “Spuugzat”, zijn ze het. “Wat is er helemaal voor lol te beleven in de bouw? We staan elkaar allemaal af te zeiken”, zegt Wil Boots, directeur van Patina Dakdekkers uit Beverwijk. De lol moet terug.

De tien mannen hebben een plan. Misschien is het wat Don Quichot-achtig, zeggen ze zelf, maar de tijd lijkt rijp.

Met elkaar hebben ze een nieuwe organisatie opgezet: SamenBeheer. Alle deelnemende bedrijven willen daarin samenwerken aan het volledige onderhoud van het woningbezit van corporaties, maar ook van het vastgoed van onder andere scholen en zorginstellingen. Van een lekkende kraan tot het planmatig vervangen van daken. Weg met het los aanbesteden. De steiger die gebruikt wordt voor een schilderklus kan ook gebruikt worden voor een nieuw dak, dat over een maand op de planning staat.

Volgens Ferry van Wilgenburg, adviseur ketensamenwerking en deelnemer bij SamenBeheer, zijn dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud op dit moment “twee aparte werelden”. Dat een dak op verschillende plaatsen lekt, weet de assetmanager niet. Assetmanagement staat bij corporaties in de praktijk nog in de kinderschoenen.

SamenBeheer zorgt voor de uitvoering van het onderhoud, maar zit ook graag in de cockpit. De vastgoedeigenaar blijft achter het stuur. “Maar als het nodig is geven we af en toe een ruk aan het stuur”, zegt Boots. “Voorheen zaten we alleen achterin de bus.”

Werkvloer

Daar zit de essentie van de onderhoudscoöperatie: de werkvloer denkt mee. Consultants die namens opdrachtgevers vertellen wat er moet gebeuren, leiden vaak alleen maar af. Zoals bij lean. De leanplanningen worden bovenin bedacht, maar ze werken niet. De werkvloer moet de planningen vaak aanpassen. Zij heeft de kennis. “De eenvoud is vergeten”, zegt Kesselaar.

Eenvoudig is ook dat op verleturen van schilders en dakdekkers kan worden bespaard. “Ik schrok daar wel van, of laat ik zeggen: ik ben me bewust geworden dat weersinvloeden ervoor zorgen dat schilders buiten het winterseizoen 35 procent moeten reserveren voor verlies in de winter.” Zo veel niet-productieve uren zijn er.

Boots: “Vroeger had je iemand die over water kon lopen. Maar bij dakwerk is het zo dat als het regent onze mannen in de bus zitten te wachten. En de klokt tikt door.” Beter is dat ze de handen uit de mouwen steken. Ze kunnen helpen sjouwen en meewerken aan het slopen van badkamers.

Andere beroepen kunnen ook buiten hun beroepsgebied werken. Zo kan een elektricien die leidingen gaat leggen, ook zelf de sleuven ervoor frasen. Kesselaar: “Het gaat erom dat we het eilandjesgedrag achter ons laten.” Dat de bouw teamwerk wordt. De kracht van het collectief. Boots: “Ik denk dat de lol dan weer terugkomt.”

Door het teamwerk denken de bedrijven goedkoper te kunnen werken. Wat ze kosten? “De besparing zit in de doorlooptijd”, zegt Kesselaar. In de corporatiewereld is 1100 euro per woning per jaar de benchmark. SamenBeheer wil op dat bedrag uitkomen en het liefst daaronder. “We leggen de lat heel hoog. Als het voor 1000 euro kan, doen we het voor 1000 en we steken dat verschil niet in onze zak”, belooft Kesselaar. Dat wordt gedeeld.

Wat ze zelf overhouden? Het gaat niet om winst van de bouwbedrijven, zeggen ze gebroederlijk, maar om het ontzorgen van de klanten. Voor de bouwbedrijven gaat het alleen om continuïteit. Ja, dan heb je ook een marge nodig. Boots: “Ik zou tevreden zijn met 3,5 procent netto, dus na belastingen. Dat is gebruikelijk bij corporaties.” Wil je een te hoge marge, dan maak je als bouwer geen kans om binnen te komen bij SamenBeheer, zegt Guido Kesselaar, zoon van René en bedrijfsleider.

SamenBeheer wil niet met een big bang het land in. De geleidelijke weg heeft de voorkeur. “We willen olievlekken”, zegt Kesselaar. “We werken nu aan een handboek, zodat er straks geen discussie is over geld en processen. Maar de koers is uitgezet.”

Van Wilgenburg wil met een paar corporaties een fictief project van 5000 woningen spiegelen aan het woningbestand van de corporatie. “Daar leer je alle twee van, en daar hoeft geen klus uit te rollen. We zijn niet van de quick wins, maar van de lange adem.”

Deelnemers

Patina Dakdekkers, Beverwijk
Vredenburg Installatietechniek, Steenwijk
Dijkhuis Bouwteam, Hardenberg
Schilderwerken De Boer, Obdam
Kesselaar en Zoon, Alkmaar
Klaver Giant Elektrotechniek, Alkmaar
Zeeman architekten, Hoorn
Ferry van Wilgenburg, adviseur ketensamenwerking

SamenBeheer

SamenBeheer is een startend landelijk platform dat de basis wil vormen voor regionaal opererende onderhoudscoöperaties. Doelgroepen zijn woningbouwcorporaties, zorginstellingen, scholen, vve’s, provincies, gemeenten. Lokale bouwpartijen werken onder de paraplu van SamenBeheer. In Alkmaar staat de eerste coöperatie startklaar. In Steenwijk, Hardenberg, Dronten en Tilburg staan samenwerkingen in de steiger. SamenBeheer wil het strategisch tot dagelijkse onderhoud overnemen van opdrachtgevers. Het gaat om reparatie en mutatie; renovatie van keuken, badkamer en toilet en planmatig onderhoud, zoals vervanging van daken en schilderwerk. Het landelijk platform krijgt een kenniscentrum dat deelnemende bedrijven en medewerkers gaat opleiden in de uitgangspunten en de manier van werken. SamenBeheer is de bouw nieuwe stijl: eerlijk, eenvoudig, transparant, zonder hiërarchie, elkaar wat gunnen. Mede daardoor is het onderhoud volgens de oprichters ook beter en goedkoper.

Bron: CoBouw